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　　上海的商务楼宇，如今越来越趋向多元化。里面不只有传统办公空间，也不只有便利店、咖啡馆等配套服务业态。一些本该开在街边的店铺，如服装店、首饰店、洗衣房等，也会选择商务楼。

　　有的商务楼里，酒店式公寓、酒吧餐饮、生活配套服务等一应俱全，一些租户就看中这栋楼“足不出户，可囊括生活与工作的全部”。

　　调研采访中，我们遇到了各行各业的租户，听了听他们的心声，发现诉求五花八门。

　　有的租户“爆改”商务楼，以能否改动窗户、空调管道等作为选址考量。有的租户成为半个“甲方”，灵活运营楼宇空间。有的租户看中业主的风格，欣赏业主的理念，冲着人格魅力而不完全是楼宇本身。

　　另一方面，业态需求越来越多元，对商务楼宇的软硬件、管理等提出更高要求。上海有一批商务楼年岁较长，硬件老化。和社区更新、公共空间更新一样，“老商务楼更新”很少被人关注，但确实是市场上迫在眉睫的“刚需”。

　　近几年，上海一些新兴地块新建的商务楼，不仅硬件、软件俱佳，且数字化、智能化、节能化技术已经成为“标配”。面对这些竞争对手，大批量老楼宇从电梯、宝博体育官网空调等设施到公共空间，已到非更新不可的节点。

　　“那些几十年的老楼，如果硬件本就先天不足，面对市场的后来者，不改造就没有未来。”采访中，有人这么说。

　　可改造有改造的难度。商务楼的更新，涉及资金池、业主方、租赁方等，协调工作繁复。如果涉及外墙等硬件改造，流程更是复杂。

　　一种情况是，楼宇只有单一业主，需要该业主投入大笔资金。有人举例说，人民广场有一栋楼宇，物业管理维护得当，出租率90%以上，至今“保养”得很好，人气也可，普通人走进去并不觉得老旧。但管理方仍然觉得到了应该改造的时候，问题是涉及资金，一直无法说服股东。

　　一旦改造，楼里的租户可能会流失。有商务楼用临时免租来留住租户，但那仍是一场豪赌。整栋楼的焕新，需要业主下大决心。

　　另一种情况是，一栋楼宇涉及好几个业主，改造就更难了。商务楼不像居民区有业委会，它无法形成统一决议，但凡一个业主不同意，这件事就很难往下推。

　　总之，老旧商务楼宇的更新，有成本问题、业主意愿问题、租户流失问题、审批环节问题等。或许每一项都是一个大课题。

　　而从营商环境的角度，它又是相关部门大有可为的空间。比如为业主之间牵线搭桥，建立协调沟通的平台。在权责范围内，帮助业主一起推进楼宇更新。

　　又比如报批过程，在不违反安全底线，与周边环境不违和的前提下，给予大楼外立面改造、属性变更等更多包容。

　　有的写字楼本是单纯的办公属性，按需求趋势，一楼想要辟出一些商业属性的店铺，这类属性变更，相关部门能否在流程上提供更多便捷？

　　此外，商务楼宇的多元化业态，也不是想变就能变的。比如亚洲大厦，从原本的办公租赁，到内部划出十几个小剧场，人员密度不同，适用的消防安全标准等不可同日而语。亚洲大厦经历了多个部门多番论证和相关硬件改造，才有今天的名气。

　　这样的个例，在未来商务楼宇多元化的大势所趋下，相关方能否从中借鉴，打磨出一套可复制的标准和流程？

　　已经有老旧楼宇成功更新后，租金上涨，出租率不错。也有的楼宇改造后，完成楼宇内产业、生态、能级的提升，改造时引入低碳和智能技术，以此吸引租户。

　　更有趣的是，如今，一些商务楼还承担起一部分社区服务的功能，比如社区的便民超市、银行、咖啡馆、停车等功能，开始依赖商务楼。

　　有商务楼看中社区的人流，直接开辟一些灵活办公的独立工位，服务周边3公里的“邻居”，甚至在广场上组织市集摆摊，吸引社区居民，也让楼宇内的租户们彼此交流，促进业务往来。

　　过去，商务楼内就是单纯的工作，商务楼外才有多彩的生活。但如今，商务楼内，工作与生活的边界越来越模糊，它可能扮演的角色越来越多元。它和社区更新、社区营造处在同一个圈子，它也逐渐和街边店、商圈有所重叠。