宝博体育

　　【品橙旅游】2024年，对于中国高端酒店圈来说，是个多事之秋。从北京瑜舍宣布闭店，到三环路曾经的明星酒店长城饭店停业，再到位于二环附近的法国雅高旗下著名品牌索菲特酒店挂牌待售，无一不是引起广泛关注。现在这把火竟已烧到了北京中心城区的王府井商圈内。其中位于商圈绝佳位置的励骏酒店挂牌出售从去年延续到今年，而附近的王府半岛万丽酒店也出现在了出售行列。

　　“今年除了王府井商圈有这些酒店挂售外，朝阳区的高端酒店遇冷，国贸某大酒店就正在想办法‘降本增效’。”有业内人士对品橙旅游记者透露。

　　除了北京，重庆柏椿实业公司因破产清算，名下悦榕庄资产于9月2日进行公开法拍，最终无人出价，流拍收场。此外，在上海、江苏、湖南、海南等多地，也有不少高端酒店被法拍的消息……面对如此多的抛售，一句简单的“消费下行”就可以解释得通吗？

　　此次王府井商圈内励骏酒店的挂牌求售之所以比前一段国内其它地方，甚至是北京其它地方的一些类似情况，所引起的关注更要猛烈，恐怕既跟王府井商圈自古就辉煌无比有联系，也跟励骏酒店赫赫有名相关。

　　王府井商圈至少自明清以来，就一直处于首都北京最核心位置。金宝街是由遂安伯胡同等几条胡同合并而成，位于王府井商圈上佳地段。早在1998年，北京市赴港招商，就是当时的重点项目。这个项目最终被在北京拥有北京会所等诸多顶级商业地产项目的香港富际集团拿下，并联合澳门的重要企业，一起建设了励骏酒店。

　　励骏酒店位于金宝街东南角，与中国国旅大厦等重要建筑隔街相望。外观带有浓郁的南欧装饰风格，结构上充满了新古典主义意向。地上17层、地下3层，总建筑面积达89949平方米，拥有390间客房和79间服务公寓。

　　该酒店自开业以来，接待了来自全球各国的政要、名人，包括22位国家元首、56个国家的政要。酒店曾荣获北京奥林匹克运动会指定官方接待饭店资格，承担过出席北京奥运国家元首及贵宾的接待工作。有网友表示：我第一次陪领导出差就住在这里，当时就被震撼了，觉得酒店的设计很有水准，服务也很周到。

　　可如今位于王府井商圈核心位置的这家酒店竟然二度挂售了，让人难免产生联想和担心，难道是北京核心商圈的商业环境不行了吗？还是这高端酒店不行了？或是另有原因？

　　北京中瑞卓越管理咨询有限公司董事长付钢业认为，对王府井商圈励骏饭店这事需要具体分析，因该酒店及商圈都相对比较特殊，不宜把它与国内其它类似情况一概而论，同时，也不建议把各家高端酒店的挂售现象就简单地归因于其所属商圈的发展兴衰。

　　他说：“励骏酒店在北京、乃至中国的高端酒店里，都一直很有影响。该酒店是澳门企业联合港资在内地投资的首个重大项目，且长期在行业资深专业人士的打理下，发展一直较好。它被挂售，应是个案。与目前市场环境对该酒店的影响有一定关系，但更主要的是与业主的相应决策关联更大，而与王府井商圈的关系则相对很小。”

　　据北京市相关部门发布的公开信息，2021年至今近4年来，王府井商圈已累计引入153家首店、旗舰店和创新概念店，首店效应聚集明显。多个主要商业体已经转型改造后重新开业。2024年上半年，王府井地区客流量达5930万人次，同比增长36%。

　　付钢业表示，王府井商圈以传统大商场为主的旧消费模式和与首店聚集为主的新消费模式正在此消彼长中。该商圈因长久以来始终位处北京核心商业版图内的关键位置，这个基本面一直存在，其转型发展相较北京乃至国内其它地方的传统商圈而言，还是比较成功的。没太大必要把励骏酒店挂售个例上纲上线到对王府井商圈的整体判定上去。一般而言，国内多数商圈对位于其范围内的经济型乃至中端酒店生意的影响会比较大，但对高端酒店，尤其是象励骏酒店这样具有独特背景和风格的高端酒店，影响就相对没有那么大。

　　近期，行业内不断有很多地方的高端酒店正在挂售的情况发生，国内高端酒店市场到底怎么了？是已经不行了吗？

　　酒店行业高级经济师赵焕焱指出，目前国内高端全服务酒店的供给过剩现象日益凸显。据迈点研究院统计数据显示，今年6月，国内奢华酒店开业环比增长500%，签约环比增长200%。仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛在接受媒体采访时也提到，中国酒店行业正从增量市场转向存量市场。

　　今年8月，万豪、希尔顿、洲际、雅高、温德姆等各大国际酒店集团陆续公布了2024年第二季度财报，但数据显示中国市场表现不达预期。据悉，希尔顿集团CEO Christopher J. Nassetta在财报电话会议上表示：“中国……市场修复还需要时间。但总体来说，不是而是疲软。”

　　整体来看，在全球经济进入下行周期之际，高端酒店都会面临各种各样的挑战。特别是在消费端更是如此，高端酒店市场的消费信心还需要进一步确立。

　　中国旅游饭店业协会秘书长辛涛认为，在经济下行阶段，各类酒店都受到市场挑战，但是不能因为有人抛售就说“市场不行了”。从业主的需求来看，有一些经营状况很好的酒店也会遭到抛售，因为业主越来越考虑投资回报这个问题了。这是资产层面的事，跟运营无关。

　　有业者表示，励骏酒店自2008年开业之后，大部分时间的入住率还是可以的，而且一直保持有很高的质量水准和市场美誉度的。即使现在传出挂牌消息后员工有点人心涣散，但业绩依然坚挺。有内部消息，其去年的营收仍创造了其开业以来最佳纪录。而近日，北京前门文华东方酒店终于挂出其一晚1.5万元的房价，随即迅速登上热搜。这家文华东方不仅刷新了北京最贵酒店的纪录，也立即成为许多文华东方品牌拥趸“必住”愿望清单中的首位。

　　付钢业认为，高端酒店和经济型及中端酒店等类型不太一样，它们通常不会是短平快投资项目，而是初期需要高投入，后期需要根植于长期主义的资产管理，其企业生命周期很长。但中国高端酒店市场的容量也毕竟还是有限的，整体来看，目前中国高端酒店的存量市场还很大，在一个可预见的较长时间阶段，都会持续上演比较残酷的优胜劣汰比赛。所以，不断有高端酒店会被挂售，这属于正常的商业现象。只是高端酒店通常是所属商圈，乃至所属地区的标志性存在，其挂售会引起比较大的关注而已。

　　他表示，在这个高端酒店市场“吹尽黄沙始见金”的漫长市场调节过程中，对选址处于核心商圈优越地理位置、立项科学且规划与建设合理、软硬件整体水平长期保持较好的那些高端酒店而言，不管是开业较久的，还是即将面世的，都始终会具备较好的投资价值。因为真正好的高端酒店，是从来不会缺乏追捧者的。虽然它们在外部大环境变化下和自身生命周期的不同阶段，资产估值也会有波动，甚至还会出现频繁的业主更替，但也无需盲目焦虑。但对从立项、选址、建设、运营都缺乏专业水准，而只是花大价钱，建了个根本就不太具备市场发展可能性，或就是挂了个高端酒店品牌的所谓“高端酒店”，则另当别论。毕竟大潮退却时，最难滥竽充数。

　　所以，对被挂售的高端酒店，也要具体分析看待，有的是因为综合价值高，能卖个高价救急才被挂售。有的则是耗不起，不卖不行。并不是所有被挂售的高端酒店，就都是要玩完的。

　　据悉，北京励骏酒店报价去年的挂售价为37亿，但没能成交。这次二度挂售，价格降为33亿元人民币，附近的王府半岛万丽酒店目前的挂售价约为18亿元。而包含有重庆悦榕庄酒店在内的重庆柏椿实业公司的资产包（包括动产、不动产以及在建工程）的起拍价才7亿元人民币。相比市场上前两年随随便便20亿、30亿的挂售价，这个起拍价确实是够让人惊诧。

　　辛涛秘书长说：“第一谁来接盘，第二用什么价格接盘，第三用什么形式来接盘都是买卖双方要考量的，因为接盘后还涉及到未来的运营和管理团队。目前来看，大家在资金上考虑比较多，毕竟高星酒店肯定是重资产，业主的需求也各不相同。”

　　具体来看，对业主来说，在当前的大环境下，是否需要挂售名下高端酒店，会考虑该酒店目前所处的生命周期阶段，以及该酒店的当前盈利能力，但更需要考量的是该酒店的资产管理水平，以及业主自身整体实力的变化情况。

　　付钢业认为，已处于衰落期较久或长期亏损的高端酒店，在市面不太好时，自然卖不出好价值，从资产管理角度而言，也可说是已错过了本该挂售的好时机。具体看正在挂售的高端酒店，会发现其自有内在规律。常见的第一种情况是如果业主当初投资建设这个酒店，本来就只是要把它作为相关地产项目或商业综合体的一个必须承诺配套项目或者引流增值手段，那在这些最初目的已实现后，决定把该酒店挂售变现，对业主的这种正常商业决策，当然是无可厚非。第二种情况是业主自身整体实力发生了变化，譬如有的是要退出一些领域。有的是所从事的主业目前发生了大变动，宝博体育平台像很多房地产企业近些年举步维艰，业主急于要转型，有的甚至是都出现了大问题，此时其名下真正能够具有一定快速变现能力的值钱资产恰恰是高端酒店，于是“靓女先嫁”，以丢车保帅，解燃眉之急，业主做出这样的商业决策，也很正常。

　　改革开放40年，酒店业经历过两次大的发展，一次是政府推动，是为了发展旅游业，解决中国酒店的供不应求的问题。第二个阶段是地产推动大发展的阶段，在这一发展阶段，体现了国内经济发展的特点：高星酒店成为了提升地价的重要“配套”。但无论哪种诉求，都造成了市场上供大于求的现状。

　　“供大于求的市场会产生什么问题？那就是很脆弱。大部分高端酒店是按照商务接待、会议会展为主力客群来设计的，在商务市场萎缩，会议会展市场萎缩的情况下，就会遇到很多问题，需要通过打破过去的单一市场、在保证原有品质的基础上不断创新。”辛涛说。

　　而针对投资市场，付钢业认为：预计从目前到未来三四年时间阶段内，在国内高端酒店领域，无论是酒店、业主，还是管理方，都会面临进一步的市场分化和振荡调整。

　　对众多高端酒店而言，一部分本来就是经过优生优育，且至今软硬件均保持较好状态，又能抓住新消费趋势者，依然会具备独特的资产价值，并将会逆势继续发展。而另一部分或本就立项不宜，或选址不当，基本属于“带病出生”，而建设和运营时又资金成本畸高者，将进一步陷入困境；一些因年久失修、软硬件现状整体不佳，或长期运营较差，早已名实不符的“高端酒店”则或降级退出高端酒店阵营求生，或歇业，甚至停业，最终转作其它用途。还有一部分底子较好，只是或设施设备和装修风格已显陈旧，或管理欠佳，或受大环境影响绩效下滑者，将正好趁改造、换人或换牌等振荡调整后，逐步恢复到适宜状态再出发。

　　而对广大业主而言，需要决策的是继续持有名下高端酒店，还是应出手转售。无论哪种决策结果，都应基于专业评估和科学分析而行，如果且对行业发展趋势和酒店发展情况有些拿不准，则最好是聘请第三方机构帮助，以理性决策为上，而非盲目跟风市场情绪而动。如业主自身整体实力无碍，并无需要尽快处理名下高端酒店资产的紧迫性，则需要与管理方紧密合作，推动酒店积极应对挑战，持续改善业绩。如要转售，则应尽可能以较合理的交易价格适时离场。

　　当然，有人离开，也会有人进来。在如今外部经济环境和消费趋势发生大变化时，一些来自其它行业或区域的投资者会依据自身情况，选择成为新业主。这无疑将有利于加速高端酒店业主群体的进一步优化。

　　总而言之，国内高端酒店市场目前是危与机并存，对具体高端酒店的情况则是需要具体分析。

　　付钢业总结道：“近二三十年以来，中国高端酒店领域的发展整体上有些‘悬浮’，曾因要满足对外旅游接待需要，或成为某种标志或象征需要，或某个时期的非正常政商环境需要，甚至远比经济性和中端酒店这些有更广阔本土市场支撑的酒店类型都要发展得早和迅猛。随着大环境的变化，以及中国经济的不断发展，高端酒店领域将会在这一轮市场分化和震荡调整后，整体上发展得更合理和更健康。所有打不垮高端酒店这个领域的，终将让我们更加强大。”（品橙旅游Lisa）